[부동산 용어] 주택담보대출 용어 LTV,DTI,DSR이란?
안녕하세요.
부동산과 재테크를 공부하는 "레나"입니다.^^
이제 날씨가 점점 선선해지는 게 벌써 가을이 왔네요.코로나 뿐만 아니라 감기도 조심해야 할 것 같아요.^^
부동산 구입 시 대부분 대출을 이용하실텐데요, 정부에서 조정 지역 대상 및 투기과열지구에 주택담보대출에 규제를 강화하고 있죠. 주택담보대출 용어인 LTV,
DTI,DSR가 무엇인지 쉽게 이해하실 수 있도록 적어보겠습니다.^^ 우리가 실제 부동산 구입 시 받는 대출인 만큼 정확히 알고 있는 것이 중요할 것 같습니다~
그럼 시작해보겠습니다~
LTV(Loan To Value Ratio)란?
주택담보 대출 시 인정되는 자산가치의 비율
(=주택담보대출비율)
집을 담보로 은행에서 얼마까지 대출을 해줄 것이냐의 비율입니다. 예를 들어, 시세 5억원 아파트에 LTV를 40% 적용한다면 2억원의 대출이 가능한 것입니다.
담보물 감정가 대비 LTV의 비율이 낮으면 대출 가능 금액이 낮고, LTV의 비율이 높으면 대출 가능 금액도 높은 것이죠.
현재는 주택 가격 9억원 이하인 경우, 투기지역 및 투기과열지구는 LTV 40% 적용, 조정 대상 지역은 LTV 50% 적용, 비규제 지역은 LTV 60%를 적용하고 있습니다. 비규제 지역의 아파트 구매 시 LTV 60%를 예상했는데 갑자기 규제지역으로 묶이면 그만큼 대출 한도가 줄어드니 잘 확인해야 하겠죠.
DTI(Debt to Income)란?
연소득 대비 원리금 상환액이 차지하는 비율
(=소득에 대한 부채 비율)
채무자의 소득으로 상환할 수 있는지에 대한 능력을 판단해 대출한도를 정하는 것입니다. 예를 들어, 연소득 5,000만원에 DTI 40%를 설정할 경우 연간 원리금 상환액이 2,000만원에 초과하지 않도록 대출이 제한됩니다.
2018년부터 신 DTI가 적용되는데요 모든 주택담보대출 상환금액(원금+이자)+기타 금융 부채 상환금액(이자)을 연소득으로 나눈 비율입니다. 여기서 중요한 것은 기타 금융 부채 상환금액의 "이자"만이지 원금은 아닙니다. 즉, 대출상환액이 소득의 일정 비율을 초과하지 않도록 대출금 규모를 제한하는 것을 말합니다.
연간소득액 입증 방법 - 증빙소득 2년분을 준비해야 합니다. 직장인의 경우 원천징수영수증을 준비하면 되겠죠? 자영업자나 소득 증빙이 어려운 경우 건강보험료 납부액, 신용카드 사용액 등으로 소득 추정치를 계산합니다.
자세한 연간소득액 입증방법은 아래 표를 참조하세요.
DSR(Debt Service Ratio)란?
연소득 대비 총부채원리금 상환비율
(=채무상환비율)
DSR은 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. DTI보다 좀 더 강화된 제도라고 보시면 되는데요, DSR은 담보대출을 포함한 다른 모든 대출까지 반영하는 것입니다. 즉, 모든 주택담보대출 상환금액(원금+이자) + 기타 금융 부채 상환금액(원금+이자)를 연소득으로 나눈 비율입니다. 위의 DTI와 비교해보시면 기타 금융 부채 상환 금액의 "원금"이 더해지는 거죠.
예를 들어보면, 연소득 5천만원인 경우 1년간 갚아야 할 원리금 상환액이 3천만원인 경우 현재 DSR은 상환 예정액 3천만원을 연소득 5천만원으로 나누면 60프로죠. 금융기관 DSR 한도가 80%라면20%(80%-60%)에 해당하는 1,000만원을 추가 대출 받을 수 있는 것입니다.
DSR은 대출 원리금은 물론 신용카드 미 결제액, 자동차 할부금 등 모든 부채의 원리금까지 계산해 대출 상환 능력을 따지는 기준인 것입니다. 따라서 DSR이 적용되면 DTI를 적용했을 때보다 대출이 더 어려워 집니다.
다양한 대출별 DSR 반영 방법은 아래 표를 참조하세요.
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처음 이 용어들을 보신 분들도 바로 이해 되시도록 최대한 쉽게 기재해보았는데요, 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.^^
* 위 글에서 사용된 표는 금융위원회에서 발표한 2018.10.18 DSR 관리지표도입 및 RTI 개선방안 보도자료에서 인용하였습니다.